7月23日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。为稳定预期、化解风险，《解释》对“可以排除强制执行”的商品房消费者权益作了细化、具体的规定，进一步拓宽保护范围。《解释》自2025年7月24日起施行。
何谓执行异议之诉？
想要弄清楚《解释》对商品房消费者权益的保护，首先要知道什么是执行异议之诉。
执行异议之诉是针对法院强制执行中发生的财产争议提起的诉讼。最高法执行局负责人介绍，执行工作强调效率，为确保债权人的债权及时、全面实现，一般根据财产登记、占有情况采取查封措施，但是该财产实际上可能不属于被执行人可用来清偿债务的财产，继续执行将损害案外人实体权利。
产生上述冲突的主要原因是，被执行财产的实际权利人与名义权利人分离，即财产权利的“名实不符”。随着社会经济发展，交易形式日趋复杂，权利主体的财产外观也呈现出多元化，这些都是导致财产权利外观与实际权利不能保持一致的重要原因，由此诱发相应法律风险。
以消费者购房为例，如果已经签订书面买卖合同且支付了房款，但还没有拿到房产证，此时房地产开发商因债务纠纷导致房屋被法院查封执行，购房者就可以作为案外人提起执行异议之诉，来主张自己的权利。
“排除强制执行”不再限于家庭唯一住房
也就是说，本来债务纠纷案件与购房者没有关系，房地产开发商的债权人拿到生效判决后，向法院申请强制执行开发商的资产，被申请执行的资产包含了购房者买的房子。因为此时购房者还没有拿到房本。
购房者由此提起执行异议之诉后，一边是申请执行开发商资产的债权人，其享有财产债权；一边是买了房的消费者，其享有生存居住权，应该优先保护谁的权益？法院需要就此审查，看看购房者的权益是否可以“排除强制执行”。
1995年起，我国建立了期房预售制。2002年，最高法在建设工程价款优先受偿权问题的批复中明确，消费者的利益属于生存利益，应当优先，承包人的利益属于经营利益，应当退居其次，首次明确了商品房消费者权益可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权及抵押权人的抵押权。2023年，最高法发布关于商品房消费者权利保护问题的批复，重申上述原则精神。
对此，《解释》第十一条作出了明确规定。同时符合下列条件，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
这其中最大的变化体现在“满足家庭居住生活需要”。以往，只有案涉房产是购房者的唯一房产时才能被认定享有优先保护权，即可以排除强制执行。最高法民一庭负责人解释，“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，可涵盖改善型住房；而“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况。
除保护上述已得房屋的权益，《解释》还对消费者从强制执行中取回购房款予以保护。明确商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。
法院判例已支持改善型住房、进城务工再次购房的执行异议之诉
当天，最高法发布了涉财产权保护执行异议之诉典型案例。其中两起案例便体现司法解释上述条款的精神，明确为改善居住环境购买第二套房产、在老家有房进城务工后再购置房产，均可以排除执行。
案情显示，阜新某投资咨询公司与某房地产开发公司等民间借贷纠纷一案，终审判决判令某房地产开发公司等连带返还借款本金4200万元及相应利息。执行法院根据当事人申请于2021年作出执行裁定，查封被执行人某房地产开发公司名下包括案涉房屋在内的房产。
案外人韩某平、王某系夫妻。2009年，韩某平与某房地产开发公司签订协议书约定：韩某平购买案涉房屋，面积为104.4平方米，价格为每平方米2650元，该住宅楼于2010年11月30日前竣工验收交付使用。其后，韩某平向某房地产开发公司支付购房款27.66万元，某房地产开发公司向韩某平出具收款收据。因执行法院查封、拍卖案涉房屋，韩某平、王某提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行拍卖。执行法院以韩某平名下有其他用于居住的房屋等为由，裁定驳回了韩某平、王某的异议请求。韩某平、王某不服，提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行拍卖措施，并依法解除查封。一审判决驳回原告韩某平、王某的诉讼请求。韩某平、王某不服，提起上诉。
二审法院查明，韩某平名下现有一套用于居住的房屋，于2003年购买，面积为102.19平方米，没有电梯，位置位于郊区。韩某平、王某购买的案涉房屋属于某重点小学学区，系其为子女就读重点小学而购买，房屋有电梯，位于城市中心，医院和商业配套完善，也可以改善居住环境。
二审法院认为，本案争议焦点为韩某平、王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性和改善型住房需求的情形，应认定属于满足生存权的合理消费范畴，都依法予以保护。
刚性和改善型住房的认定，除了考虑住房面积，还可能涉及居住环境的提升。本案中，案涉房屋系学区房，韩某平、王某为孩子入学而购买，并实现了入学目的，符合刚性住房的需求。同时，案涉房屋是位于城市中心的电梯房，医院和商业配套完善，与位于郊区且无电梯的原有住房相比较，亦符合改善型住房的需求，应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。二审判决不得执行案涉房屋。
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